Es gibt wohl keinen besseren Schutz vor Altersarmut als Wohneigentum. Wer in den eigenen vier Wänden lebt, hat dadurch in der Regel Vermögen geschaffen und muss sich zudem keine Gedanken um steigende Mieten oder schwierige Vermieter machen. Trotzdem ist Deutschland Mieterland. Mehr als die Hälfte der deutschen Haushalte lebt nicht in der eigenen Immobilie, sondern zur Miete. Viele Menschen schrecken vor dem Projekt Eigenheim zurück, weil sie glauben, es sich nicht leisten zukönnen.
Am 26. September dieses Jahres hatte das Immobilienportal ImmobilienScout24 insgesamt 17 bezugsfreie Eigentumswohnungen in Berlin im Angebot, die zwischen 45 und 55 Quadratmeter groß sind und maximal 100.000 Euro kosten. Gesucht wurde in einem Radius von 20 Kilometern um das Stadtzentrum. Wenn man eine solche Wohnung zu 100 Prozent finanziert, betragen die Zinskosten bei einem angenommenen Zinssatz von zwei Prozent 170 Euro im Monat.
Hinzu kommen zwei Prozent Tilgung, das sind weitere 170 Euro im Monat. Damit beträgt die monatliche Rate, die an die Bank zu richten ist, 340 Euro. Als Eigentümer hat man noch weitere Kosten, die Mieter nicht haben: die WEG-Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Wir rechnen mit 55 Euro im Monat und kommen nun auf 395 Euro. Betriebskosten wie Wasser und Heizung kommen noch hinzu, betreffen Eigentümer und Mieter aber gleichermaßen.
Wiederholen wir die Anfrage bei ImmobilienScout24, suchen diesmal aber nicht nach bezugsfreien Eigentumswohnungen, sondern nach Mietwohnungen (ohne Wohnberechtigungsschein), die nicht mehr als 395 Euro kosten, erhalten wir in Berlin im gleichen Umkreis 18 Angebote, also etwa gleich viele. Das zeigt gut: Wer sich die Miete leisten kann, kann sich in der Regel auch eine Immobilienfinanzierung leisten. Das gilt umso mehr, als unsere Beispielrechnung die Tilgung einbezieht. Dabei ist die Tilgung mit der Kaltmiete gar nicht zu vergleichen, denn das Geld für die Tilgung ist nicht verloren, sondern fließt ins eigene (Immobilien-)Vermögen. Ziehen wir die Tilgung ab, kommen wir in unserer Kaufrechnung auf 225 Euro monatliche Kosten. Versuchen wir nun, bei ImmobilienScout24 eine vergleichbare Mietwohnung für maximal 225 Euro im Monat zu finden, bekommen wir null Ergebnisse.
Nicht einmal mit Wohnberechtigungsschein kann man in Berlin so günstig zur Miete wohnen. Hinzu kommt, dass der Zinsanteil an der Annuität Monat für Monat sinkt, weil man ja tilgt und dadurch die Kreditsumme geringer wird. Kaltmieten dagegen steigen in der Regel im Laufe der Zeit.
Der Grund dafür, dass Wohneigentum aktuell derart erschwinglich ist, sind die niedrigen Bauzinsen. Im Juni 2017 (aktuellere Zahlen gibt es nicht) lag der durchschnittliche effektive Jahreszins für Wohnungsbaukredite dem Statistischen Bundesamt zufolge bei 1,87 Prozent. Zum Vergleich: 2011 waren die Zinsen noch mehr als doppelt so hoch. Trotzdem wird diese Chance vielfach nicht ergriffen. Für viele Haushalte ist das notwendige Eigenkapital der Knackpunkt. Selbst wenn eine Wohnimmobilie zu 100 Prozent finanziert wird – besser wäre natürlich ein geringerer Finanzierungsanteil – müssen Käufer immer noch die Kaufnebenkosten aufbringen. Diese können nämlich in der Regel nicht mit einem Immobiliendarlehen finanziert werden. Und die Kaufnebenkosten können beträchtlich sein. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision summieren sich beispielsweise in Berlin auf gut 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 200.000 Euro sind das 30.000 Euro, die Käufer zusätzlich aufbringen müssen und die nicht finanziert werden können.
Da ist es kein Wunder, dass der bereits angeführten Studie des IW Köln zufolge die heutigen Käufer eher 48-jährige Doppelverdiener ohne Kinder sind, nicht die jungen Familien mit Kindern. Um Schwellenhaushalte und junge Familien zu unterstützen, muss die Politik deshalb an den Kaufnebenkosten ansetzen. Der Erlass der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer könnte die Altersvorsorge dieser Generation wesentlich erleichtern. Fällt die Grunderwerbsteuer weg, liegen die Kaufnebenkosten in Berlin nur noch bei neun Prozent, bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro wären das 18.000 Euro. Kauft man nun noch von einem großen Wohnungsunternehmen oder einem Bauträger, fällt oftmals auch die Maklerprovision weg, dann blieben nur noch die Notarkosten übrig. Das nötige Eigenkapital würde so auf ein Minimum reduziert und wäre auch von Durchschnittsverdienern leicht aufzubringen.
Dennoch ist der Immobilienerwerb natürlich nicht für jeden sinnvoll. Es müssen weitere Fragen wie zum Beispiel die erwartete Wert- und Mietpreisentwicklung sowie die persönliche Lebensplanung berücksichtigt werden. Würden private Haushalte für die Entscheidung Miete oder Eigentum aber nur halb so viel Zeit wie beim Autokauf oder bei der Urlaubsplanung aufbringen, dann würden sicher mehr Menschen ins Eigenheim wechseln. Deshalb ist jedem zu empfehlen, einmal nachzurechnen und sich beraten zu lassen – und nicht von vornherein zu denken, eine Immobilie könne man sich sowieso nicht leisten.
Quelle: FOCUS Online
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