Bestandswohnungen werden auf dem Markt immer rarer

Die Umsätze auf dem Transaktionsmarkt für Eigentumswohnungen wachsen, doch die Verkaufszahlen stagnieren. Während der Neubauverkauf sogar zunimmt, läuft der Bestandsverkauf mangels Angebot zäh. Unter den Städten ist Berlin beim Umsatz weiterhin spitze, ein Shootingstar heißt Leipzig.

Im Gegensatz zu den beiden Vorjahren registriert der Wohneigentums-Report 2017 von Accentro eine leicht rückläufige Anzahl an Wohneigentumstransaktionen in den deutschen Großstädten. Im Berichtsjahr 2016 wurden in den untersuchten 82 Städten insgesamt 135.551 Bestands- und Neubaueigentumswohnungen verkauft. Damit ist die Anzahl der Käufe im Vergleich zum Vorjahr um 851 gesunken, das entspricht einem Rückgang von 0,6{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}. Trotzdem sind die Umsätze der Wohnungsverkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 7,1{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} gewachsen. Steigende Kaufpreise machen also die leicht sinkenden Verkaufszahlen mehr als wett.

Deutliche Transaktionsrückgänge hat dabei Berlin zu verzeichnen. Zwar gibt es in der Bundeshauptstadt bei Weitem die meisten Verkäufe unter allen deutschen Metropolen, im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Verkäufe jedoch um 7,4{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} – eine Folge fehlender Angebote und politischer Überregulierung, konstatiert Accentro-Vorstand Jacopo Mingazzini.

Düsseldorf ist im Unterschied zum Vorjahr wieder unter den Top Ten der Städte mit den meisten Verkäufen vertreten. Die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen hat mit einem Anstieg der Transaktionen um 10,9{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} auf 3.184 Wohnungen Nürnberg auf Platz elf verdrängt. Im Zehnjahresvergleich (seit 2006) hervorzuheben ist dabei laut Analyse insbesondere Leipzig. 2006 wurden in der größten Stadt Sachsens 2.542 Wohnungen veräußert, 2016 waren es 4.877 Wohnungen. Das ist ein Anstieg um 91,9{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} und spiegele das „Wachstumspotenzial der Messestadt“ wider. Der Accentro-Bericht nennt Leipzig aus diesen Gründen auch einen „Shootingstar“. Immer mehr Berlin-Investoren, die die „Gängeleien“ in der Hauptstadt satt hätten, zöge es dorthin, sagt Mingazzini.

Trotz der insgesamt stagnierenden Transaktionszahlen sind aber die Neubauverkäufe im Vorjahr im Vergleich zu 2015 deutlich gewachsen. So wurden 2016 14,5{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} mehr Neubaueigentumswohnungen (34.731) veräußert als im Jahr zuvor. Hier mache sich bemerkbar, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in ganz Deutschland laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2016 um 12,1{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} gestiegen ist, sagt Mingazzini.

Der wichtigste Markt für Neubaueigentumswohnungen in Deutschland ist dabei Berlin. In der Bundeshauptstadt wurden im Berichtsjahr 5.608 Neubaueigentumswohnungen verkauft, ein Plus von 7,7{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}. Der Umsatz in den sieben deutschen Topstandorten wuchs 2016 im Vergleich zum Vorjahr um 6,9{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}, in den 20 größten Städten Deutschlands um 6,5{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}. Frankfurt und Düsseldorf konnten die größten Umsatzsprünge unter den Topstandorten verzeichnen. Düsseldorf (+94,3{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}) und Frankfurt (+30{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}) profitieren dabei von den stark gestiegenen Neubauverkäufen.
Im Zehnjahresvergleich gab es die mit Abstand größten Preissteigerungen in Berlin, dort ist der Durchschnittspreis je verkaufter Wohnung von 2006 zu 2016 um 160,3{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} auf jetzt 250.215 Euro gestiegen. In allen deutschen Großstädten sind die Kaufpreise innerhalb der vergangenen zehn Jahre im Schnitt um 52,6{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} gewachsen, an den sieben Topstandorten sind es sogar 96,7{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}. Die höchsten Kaufpreise werden nach wie vor in München erzielt (durchschnittlich 422.176 Euro pro Verkauf im Jahr 2016). Allerdings stagniert die Preisdynamik in München 2016 im Gegensatz zum Vorjahr. Die Anzahl der Verkäufe hat dafür in München entgegen dem Bundestrend leicht zugelegt.

Ganz im Gegensatz zu Berlin, wo es im Jahr 2016 7,4{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} oder knapp 1.807 Wohnungsverkäufe weniger gab als im Vorjahr. Hier dürfte sich die strenge Regulierungspolitik gegenüber Wohnungseigentümern bemerkbar machen, meint Mingazzini. So wachse stetig die Zahl der Milieuschutzgebiete, in denen Bestandsinvestitionen und Aufteilungen enorm erschwert würden.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen werden in den großen Städten insgesamt weiter steigen, wenn auch nicht mehr auf dem sehr hohen Niveau der vergangenen Jahre, erwartet Mingazzini. Doch bleibe der Zuzug in die großen Städte weiterhin ungebrochen. Fast jeder dritte Einwohner Deutschlands lebte 2016 laut Bericht in den 82 deutschen Großstädten. 2016 seien mehr als 370.000 Menschen in die Großstädte zugezogen. Für Berlin prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln einen Bevölkerungsanstieg auf mehr als 4 Mio. Einwohner bis zum Jahr 2035, für München auf mehr als 1,65 Mio. und für Frankfurt auf mehr als 800.000 Einwohner. Trotz der günstigen Immobiliendarlehen stagniert laut Accentro die Wohneigentumsquote in Deutschland bei 45{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}. Dabei bewegte sich der durchschnittliche effektive Jahreszins für Wohnungsbaukredite 2016 zwischen 1,67{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} und 2{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} und war damit noch einmal günstiger als im Vorjahr (1,84{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586} bis 2,22{cbaa5e18acf0eed5e5a67e131eabfd0e5c8c4ccac196cdcd4fbf49c7d95ca586}).

Grundsätzlich bedeute das Aufbringen des Eigenkapitals die entscheidende Hürde für viele private Haushalte beim Immobilienkauf, weiß Mingazzini. Der Gesetzgeber sollte nach seiner Ansicht einen Freibetrag für die Grunderwerbsteuer beschließen, beschränkt auf Selbstnutzer und Ersterwerber. Zusätzlich könnte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) private Haushalte durch Bürgschaften unterstützen, die von den Banken anstelle des Eigenkapitalanteils akzeptiert würden. Auf diese Weise würde Haushalten der Zugang zu Wohneigentum ermöglicht, „ohne dass der Staat mit Subventionen wie einem Baukindergeld oder einer Eigenheimzulage in den Markt eingreifen müsste“, schlägt Mingazzini vor.

Quelle: Immobilien-Zeitung